La maledizione del post-industriale-fai-da-te

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da eddyburg.it.

L”indagine sull”ex uomo forte del Pd lombardo Filippo Penati ripropone per l”ennesima volta il rapporto perverso pubblico-privato in urbanistica. Alcuni commenti specifici dai giornali nazionali e locali del 21 luglio 2011 (f.b.)

Affaritaliani.it
Un immobiliarista accusa Penati. Da Risanamento a Sesto Immobiliare, ecco come nasce l”inchiesta

All”origine dell”inchiesta che vede Filippo Penati indagato assieme ad altre 15 persone per corruzione e concussione, ci sono le dichiarazioni di Giuseppe Pasini, costruttore sestese, proprietario delle aree Falck dal 2000 al 2005,

 

come rivela Il Fatto Quotidiano. Circa un anno fa, Pasini si è presentato spontaneamente alla Procura di Milano, denunciando di essere “vittima di soprusi da parte di alcune amministrazioni locali”, racconta il suo legale Carlo Enrico Paliero. Il costruttore – che è anche un consigliere di area centrodestra del Comune di Sesto ed ex sfidante dell”attuale sindaco Oldrini alle ultime amministrative – si dichiara concusso e fa il nome di Penati, quindi gli atti sono trasmessi alla Procura di Monza, competente su Sesto. Nell”inchiesta sarebbero finite anche altre vicende, e lo stesso Pasini potrebbe essere indagato.

L”area finita sotto la lente degli investigatori riguarda buona parte delle zone ancora occupata dai padiglioni industriali. I lotti di proprietà della Falck a fine anni Novanta vengono acquistati da Giuseppe Pasini, il cui gruppo però fallisce. Nel marzo 2005 La Risanamento, società del gruppo Zunino, si impegna ad acquisire, per 88 milioni di euro, il 100% di Immobiliare Cascina Rubina, azienda del Gruppo Pasini e proprietaria dell”area ex Falck.

L”operazione, secondo la società (poi coinvolta nell”inchiesta sulla bonifica di Santa Giulia) dovrebbe permette alla società immobiliare di inserire nel proprio portafoglio un”area industriale dismessa dall”estensione di 1.300.000 metri quadrati sita nel comune di Sesto San Giovanni dove sorgevano, un tempo, le Acciaierie Falck.

Nel 2010 l”area passa ufficialmente di mano. Dopo un mese di rinvii tecnici, Risanamento chiude l”operazione, vendendo l”asset di Sesto San Giovanni (Milano) alla cordata Sesto Immobiliare, capitanata dal costruttore Davide Bizzi. E all”orizzonte si intravede l”apertura, entro il 2013, del più grande cantiere d”Europa.

A sbloccare la vendita da 405 milioni di euro. In quell”anno la cordata di Bizzi versa l”85% del prezzo complessivo, vale a dire 345 milioni: di cui circa 274 milioni attraverso l”accollo del debito di Cascina Rubina nei confronti di Intesa Sanpaolo (circa 274 mln) e la restante parte in ”cash” (71 milioni). Gli altri 60 milioni verrano pagati dopo aver ottenuto le approvazioni, rispettivamente, al programma di intervento da parte del Comune di Sesto San Giovanni e al progetto definitivo di bonifica dal Ministero dell”Ambiente.

 

La Repubblica ed. Milano
Quindici anni di piani e fallimenti
di Luca Pagni

DAGLI anni d”oro della siderurgia al declino della grande industria. Dalla bolla immobiliare che ha garantito per qualche stagione ricche plusvalenze, alla polvere che da quindici anni si accumula in attesa del via ai lavori del più grande cantiere d”Europa. C”è poco da dire: il progetto che dovrebbe trasformate le aree ex Falck, oltre un milione e mezzo di metri quadrati, nei nuovi quartieri di Sesto San Giovanni non è proprio nato sotto una buona stella. Nonostante tre diversi proprietari e un”archistar come Renzo Piano.

Più che con la coda della parabola, però, l”inchiesta aperta dalla magistratura sulle ex aree Falck ha a che fare con il classico peccato originale. I magistrati, infatti, si stanno concentrando sui rapporti tra i vertici dell”amministrazione comunale di Sesto e Giuseppe Pasini, l”imprenditore che per primo si era cimentato nel “sogno” di ridare un volto e un disegno urbanistico alle aree industriali dismesse tra le più famose d”Italia.

Un progetto che ha rivelato, fin da subito, tutte le sue difficoltà. Per l”enormità dell”impresa, innanzi tutto. Basti ricordare che la Pirelli – più o meno negli stessi anni – è quasi fallita nel tentativo di trasformare l”ex città del pneumatico alla Bicocca. Salvata poi dal trasferimento della nuova sede della Statale, in un primo tempo pensata al quartiere Porta Vittoria.

Ma le aree Falck sono grandi una volta e mezza l”ex Pirelli. Una parete di sesto grado da scalare, e Pasini non riesce a trovare la quadra. Ci ha provato per quasi nove anni: nel 1996 si ferma l”ultimo altoforno e i cancelli si chiudono per l”ultima volta alle spalle dei 970 dipendenti superstiti dei 16mila degli anni Sessanta, massima espansione della siderurgia italiana, quando gli impianti Falck sono arrivati a produrre fino all”8 per cento della produzione di acciaio in Italia.

Pasini – che ha comprato le aree dai Falck per 367 miliardi di vecchie lire – prima si scontra con le regole dell”urbanistica comunale. Poi, dopo nove anni, quando le banche cominciano a temere di non rientrare dai debiti contratti per l”acquisto delle aree per un cantiere che non parte mai, si trova costretto a passare la mano. Sono sempre le banche – in testa Intesa Sanpaolo, la più esposta – a individuare il successore. E lo trovano, corre l”anno 2005, in Luigi Zunino, astro emergente degli “sviluppatori urbanistici”, uno che pensa in grande come ha dimostrato nel progetto per certi versi gemello a Rogoredo.

Per le ex aree della Montedison a Rogoredo, oltre un milione di metri quadrati, ha scelto l”architetto Norman Foster per disegnare il quartiere, ribattezzato Santa Giulia, e i nuovi palazzi da diecimila euro al metro quadrato. Sono gli ultimi fuochi della bolla immobiliare che ha causato la grande crisi scoppiata nel 2007: Zunino compra per 218 milioni di euro i terreni, fa abbattere un po” di muri diroccati, lasciando gli scheletri delle fabbriche di maggior pregio per la storia dell”architettura industriale e chiama Renzo Piano a disegnare il nuovo masterplan.

Ma la crisi lo travolge: si scopre che la maggior parte delle proprietà immobiliari controllate dalla sua Risanamento sono in pegno alle banche e i debiti sono stati garantiti solo da un vorticoso scambio di immobili con altri immobiliaristi, sfruttando plusvalenze e la salita dei prezzi che per qualche stagione è sembrata non avere mai fine. Quando il giochino si esaurisce arriva la bancarotta, e Risanamento rischia di diventare il peggior dissesto italiano dopo Parmalat. Per scongiurare il pericolo di un fallimento – come richiesto dai magistrati – alle banche non rimane che cercare un nuovo soggetto cui affidare il progetto. Lo trovano in Davide Bizzi, uno di quei classici imprenditori che è cresciuto lontano dai riflettori e che si è fatto le ossa nel turismo (ha costruito, tra gli altri complessi, un albergo a Cuba). Il cui progetto più grande è un grattacielo di 60 piani a New York, e che ha come socio un fondo pensionistico coreano.

Bizzi compra nell”ottobre del 2010 per 405 milioni (ma 300 sono di crediti delle banche) e conferma Renzo Piano, il quale rivede il progetto riducendo il numero di nuovi appartamenti e ridisegnando la viabilità. I cantieri non sono ancora partiti. Ma con questo la magistratura non c”entra.

Corriere della Sera
I milioni bruciati nel grande affare dell”ex Stalingrado
di Sergio Bocconi

Progetti faraonici, futuribili, sostenibili: l”area da circa 1,4 milioni di metri quadrati dell”ex Falck di Sesto San Giovanni è dal Duemila oggetto di compravendite e piani di investimento. Il giro di soldi è impressionante: dai 341 miliardi di lire pagati per il terreno dal costruttore Giuseppe Pasini undici anni fa e i 3 miliardi di euro ipotizzati allora per lo sviluppo, ai 400 milioni di euro per l”area e i 2,6 miliardi per i progetti urbani pianificati dalla cordata guidata da Davide Bizzi.

Un pool eterogeneo, al quale partecipano investitori coreani, americani, gli alleati di Bizzi Paolo Dini (Paul&Shark) e Mario Bandiera (Les Copains) e il Consorzio cooperative costruzioni, che l”anno scorso ha rilevato gli asset dalla Risanamento che prima era stata di Luigi Zunino e, dopo un fallimento chiesto dalla Procura e sventato in extremis, è passata alle banche creditrici. Milioni, miliardi, montagne di idee ma soprattutto montagne di debiti. In pratica «passati di mano» con rendering e terreni.

Per un caso, proprio ieri l”ultimo compratore, la Sesto immobiliare di Bizzi, immobiliarista diventato famoso per un grattacielo a New York e che ha «fatto la scuola» presso il raider Ernesto Preatoni, ha nominato presidente Piero Gnudi, professionista che ha seguito fin dall”inizio l”acquisto di Bizzi ed è stato fino ad aprile presidente dell”Enel, e vicepresidente Mario Resca che, dopo aver guidato fra l”altro la McDonald”s Italia, è stato dirigente del ministero dei Beni Culturali e oggi commissario straordinario dell”Accademia di Brera.

Nomi che danno conto delle ambizioni di una riqualificazione e valorizzazione dell”area che una volta era la capitale delle acciaierie italiane e che ora è di nuovo affidata per disegni, progetti e sogni allo studio del super architetto Renzo Piano. Il giro di miliardi, passaggi e debiti comincia dunque verso la fine del Duemila quando Pasini rileva (con finanziamenti bancari forniti in particolare da Intesa) l”area da Alberto Falck, che ormai ha abbandonato colate e altoforni. Filippo Penati, allora sindaco della ex Stalingrado d”Italia, accoglie in modo favorevole il passaggio di mano: «La vendita delle aree è un segnale positivo per accelerare lo sviluppo della città» .

Un applauso ovvio, anche perché più che accelerare lo sviluppo si trattava di fermare il declino di un ex polo industriale, ormai dismesso. Pasini si muove su più fronti. Per una delle aree acquistate, la ex Ercole Marelli, confida nel trasferimento della sede centrale di Banca Intesa. Progetto che però muore in fretta nei fatti ma il cui tramonto è ufficializzato dall”amministratore delegato Corrado Passera qualche tempo dopo. Il costruttore costituisce poi una commissione scientifica per l”ex area Falck che viene presentata a fine 2001 quando sindaco è ancora Penati: ci sono l”architetto Mario Botta, autore del primo grande progetto di riqualificazione, e altre personalità di spicco fra cui il rettore del Politecnico Adriano De Maio e il docente Alessandro Balducci, lo storico Giulio Sapelli e l”economista Marco Vitale.

Che subito si convince di almeno due cose: il costruttore non ha le spalle adeguate alle ambizioni; per personalità e professionalità non è adatto a «fare corridoio» in Comune: lo invita perciò a non andarci e a cercare al più presto un partner adeguato ai progetti come un fondo immobiliare internazionale. Consigli che Pasini non segue finché, dopo aver presentato nel maggio 2002 (pochi giorni prima dell”elezione di Giorgio Oldrini a sindaco di Sesto) il superprogetto firmato Botta, nel marzo 2005 vende tutto alla Risanamento di Zunino, che compra l”area per 88 milioni finanziato ancora una volta da un pool di banche guidato da Intesa.

Altro megaprogetto, affidato a Renzo Piano e presentato anche in consiglio comunale introdotto da Ermanno Olmi e da un suo filmato sulla vita delle accierie. Questa volta però il destino di Sesto viene segnato dalla fine della «bolla» degli immobiliaristi. Il «maggior investimento mai fatto in un”area dismessa» , come l”aveva definito Pasini (che nel 2007 sfida con il centrodestra Oldrini per la poltrona di sindaco e perde) ancora una volta non va in porto. Zunino è travolto dai debiti e Risanamento viene salvata in extremis dalle banche che, Intesa Sanpaolo capofila, diventano poi gli azionisti della società oggi guidata da Claudio Calabi. L”area ex Falck passa alla cordata Bizzi. Che di nuovo mette in campo tre miliardi per ridare a Sesto la «missione» perduta.

Corriere della Sera ed. Milano
Il tesoro dell”urbanistica
di Edoardo Segantini

L a vicenda che vede indagato per concussione e corruzione l”ex sindaco di Sesto San Giovanni e alto esponente pd Filippo Penati suggerisce alcune riflessioni generali sul modo in cui vengono gestiti i grandi progetti di trasformazione urbanistica in Italia. Riflessioni che vanno al di là del «caso Sesto» – dove è stato da poco presentato un bellissimo progetto di Renzo Piano per l”ex area Falck- e prescindono dal merito giudiziario dei fatti, su cui si pronuncerà la magistratura. Lasciamo da parte per una volta il basso livello della classe politica. La prima riflessione è che l”equilibrio tra amministrazioni locali e immobiliaristi è troppo sbilanciato a favore di questi ultimi.

Roberto Camagni, economista urbano del Politecnico di Milano, ha messo a confronto il beneficio che le operazioni urbanistiche trasferiscono al pubblico in Europa, in termini di oneri di urbanizzazione e contributi di costruzione. I risultati sono impressionanti. A Milano e in altre città italiane questo beneficio arriva, al massimo, all”8 per cento del valore del costruito. A Monaco di Baviera raggiunge il 30. Che, tradotto, significa migliori trasporti, parchi, strutture di svago. Grazie a queste risorse, i bavaresi vedono realizzarsi buona edilizia pubblica e social housing per i ceti meno abbienti.

È vero, si obietterà, sono tempi duri anche per il mattone. Ma i costi della crisi devono essere ripartiti più equamente fra i privati e la comunità. Oggi la filiera degli immobiliaristi incamera una quota troppo grande: in questo modo – è un ragionamento del tutto teorico – aumenta proporzionalmente anche la sua capacità corruttiva potenziale. Un”altra considerazione riguarda le tecnostrutture che presiedono alla realizzazione delle opere.

Dal confronto internazionale emerge che le città più dotate- da Monaco a Barcellona (in passato si sarebbe potuto aggiungere anche Milano) hanno apparati di primissima qualità. Ovvio che la tecnostruttura non è un antidoto alla corruzione. Tuttavia un buon ufficio tecnico, orgoglioso della sua reputazione, può portare, se non proprio deterrenza, maggiori capacità di controllo. E qualità. In urbanistica si è passati dai piani regolatori alla trattativa con le forze del mercato. Un passaggio che troppo spesso avviene senza trasparenza. Aprendo nuovi spazi alla corruzione. Serve perciò un meccanismo che fissi l”obbligo di una più alta ricaduta per la comunità e imponga trattative alla luce del sole. Come in Germania, dove le operazioni vanno su Internet. O come in Spagna, dove l”obbligo che una quota consistente delle plusvalías urbanistiche vada a beneficio della Comunidad è scritto addirittura in un articolo della Costituzione.

 

Tratto da http://www.eddyburg.it/article/articleview/17339/0/38/.

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